הדולר והמשכנתא שלך

מזמן לא כתבתי על הנושאים האהובים עלי--מטבע חוץ ואנרגיה. הגיע הזמן!

קידוח גז. שייך לכלכליסט

אדם מן השורה בדרך כלל שומע ידיעות בחדשות ועובר הלאה. זוכרים רק לפני כמה ימים דיברו כל תגלית גז קטנה של רק 42 מ' מ"ק. הנה כתבה בעניין מאתר כלכליסט.

אתם זוכרים את הדולר? מה עם האירו? מדווחים לנו עליהם כל שעה.
ריענון קל: הדולר היה פעם ממש חזק מול השקל, ותמיד ציפינו לפיחות רציף כעובדת חיים. בשיאו היה שווה דולר אמריקאי אחד לכמעט 5 שקלים חדשים ישראלים.לפני כמה שנים התהפך הקערה על פיה, והשקל נהיה לזה שמתחזק. מאז עולה יורד ושוב עולה. לפני 9 חודשים היה נתון זה יותר דומה ל-3.30.  לפני שבועיים היה 3.87, היום הוא שוב לוחץ על 3.70 בדרך למעטה. [עידכון: 3.69] לרוב, האירו רק יורד.

מדווחים לנו על השפעות מחירי הנפט וציפיות לייצוא לאירופה. הרבה פחות מדווחים על רכישות ומכירות  של בנק ישראל, למרות שהבנק מפרסם את זה מדי חודש: יתרות מטבע החוץ בבנק ישראל לחודש ינואר. תסתכלו על האתר בלינק זה. תראו שישנו יחס הפוך בין חוזק השקל לבין יתרות המט"ח. יתרות אלו הינם דולרים של ממש, לא שווי דולרים נקובים בשקלים.

אם תרצו לראות מספרים לזמן ארוך יותר, אינכם צריכים לחפור עמוק במאגרי המידע של בנק ישראל, עבדכם הנאמן כבר עשה זאת בשבילך: הנה הגרף. (נלקח מאתר זה למי שרוצה לחקור יותר).

העליה החדה שהתחילה עת מתחזק שקלינו אינו רק חוש עסקי מתוחכם של נגידי בנק ישראל (עליו יש לברך), אלא בעיקר מרצון בנק ישראל לווסת התחזקות מהירה מדי. 

ראינו גם כמה ירידות קלות של ריבית בנק ישראל בחודשים האחרונים. זה קשור גם להתחזקות השקל. בארה"ב הבנק הפדראלית שומר על ריבית מאד נמוכה. ריבית גבוהה כאן מעודד אנשים זרים לרכוש שקלים.

הקשר בין עתודות גז לחוזק מטבע ברור לי. בעתיד נצטרך הרבה פחות מט"ח. ערך העתודות נמוך יותר. בעוד כמה שנים ישראל עצמאית אנרגית, אולי אפילו ייצואנית גז!

כל זה קשור מאד למשכנתא שלך. גם בציפיות ריאליות לעתיד, גם לבחירת משכנתא מתאימה.

אם אתם מחפשים משכנתא זולה, תתכוננו ליפול חזק. אם אתם מחפשים חסכון ענק בתווך הארוך, פנו למומחי המשכנתא של נחלה הבית למשכנתאות.

הדף היומי והמשכנתא

בע"ה

היום למדנו דף כ"ט במסכת בכורות בתלמוד הבבלי. הלימוד מתחיל כאן, בתחתית הדף, וממשיך בעמוד הבא.

משנה: הנוטל שכר להיות רואה את הבכורות אין שוחטין על פיו אא"כ היה מומחה כאילו באילא ביבנה שהתירו לו.
גמרא: ....בשלמא בעל מום משום דקא שרי ליה אלא תם אמאי דאם כן אתי למיחשדיה ואמרי, האי בעל מום, תם הוא, והאי דקא שרי לי משום אגרא
[תרגום שלי-- מובן שמשום שהתיר את הבכור (לשימוש הבעלים במקום להביאו אל הכהן) כי השואל נהנה מכך, יהיה חשוד שלא יגיד שהבכור תם (צריך להביאו אל הכהן) כי אז לא ישלמו לו את שכר הטרחה שלו.]

אבי מורי כתב לי מכתב לפני מספר ימים המתלונן על איך שפתאום רופה השיניים שלו מוצא צורך לעקור שן בכל ביקור. עד שלא ביקר השן שלא הייתה בסדר גמור.

אתם מכירים מה קורה שאתם מביאים צמיג לתיקון? -- צריך להחליף לפחות שני צמיגים

האם מותר לאכול את העגל או לא? אל תסמוך על תשובת הבנק

ממש אין הבדל בין זה לבין המשכנתא. למרות פרסומות משכנעות ברדיו, הבנק אינו קיים למצוא לך את הדבר המשתלם ביותר עבורך. הוא קיים ע"מ למכור את המוצרים הרווחיים של הבנק. אין בזה בושה שהשליח של הבנק עושה את שליחותו של הבנק נאמנה, לא היינו רוצים לראות את זה אחרת. עם זאת, צריך להבין שפקיד הבנק הינו שליחו של הבנק, לא שלך.

כאן אנחנו נכנסים. נחלה הבית למשכנתאות קיימת רק לשרת אותך. את שכר הטרחה אנו מקבלים מהלקוח, לא מהבנק. איננו מצפים לאכול מן העגל המותרת במומו כדוגמת הגמרא, אלא אנחנו שליחים של לקוחותינו בלבד.

חשבתם לקבל על עצמכם חוב של מאות אלפי עד מיליוני שקלים? זה לא הזמן לחסוך ולהסתמך על יועצי הבנק או פורום באינטרנט.

צרו קשר עימנו

רגע--האם הורדת מחירי הנדל"ן לא הייתה המטרה?

אנו העובדים בענפים הקשורים לנדל"ן יושבים בלא מעט אי-נחת בחודשים האחרונים.

יש מעט מאד עסקאות נדל"ן מהקיץ. אני חושב שברובו זה נובע מבלבול בשוק: האם תהיה איזו תוכנית ממשלתי שתוזיל עלות הדירות? האם מחירי נדל"ן סוף סוף יירדו מעט? האם בנק ישראל תשחרר קצת את הלחץ על קבלת משכנתא? התשובות הן אולי, אולי ולא. עכשיו הנגיד דואג מירידות מחירים:

דברי נגיד בנק ישראל היום בוועדת הכספים של הכנסת בנוגע לשוק הדיור

מי שיטרח לקרוא את דבריו יבין שהוא חושש בעיקר מפגיעה בענף הבניין. ירידות הדרגתיות איטיות הן טובות. ירידות גדולות מהירות הן רעות. זה מה שקרה בתחילת שנות החמישים לתקומה (סוף שנות התשעים למניינם). קודם בנו המון, אחרי זה לא היו קונים לכן המלאי, אז המחירים צנחו וענף הבניה נפגע קשות עם השלכות גדולות על המשק כולו. הנגיד רוצה למנוע זאת.

הבעיה היא ששר הבנוי רוצה לבנות כמה שיותר דירות. מבחינתו ירידה גדולה במחירים הינו הישג. הוא לא בעד פגיעה בענפים אחרים, אבל עיקר תפקידו הוא לקדם בנייה. הנגיד מסתכל על התווך הארוך יותר, השר על התווך הקצר.

והשוק ממשיך להיות מבולבל ועומד במקום.

כלכלת הזית והמשכנתא הישראלי

בשבוע שעבר כתבתי מאמר באנגלית על כדאיות ההשקעה בנדל"ן ישראלי לאנשים שמושקעים חזק באירו. לא אתרגם מאמר זה. לא אתרגם מאמר זה, אז אם במקרה אתה מושקע חזק באירו, קראו שם.

שמן בורגס, לא סתם גרופון

שם רמזתי לכך שישנו סטיסטי מאד חשוב בעולם שנעלם מעיני רבים: מצב שמן הזית. הבקר ביקרתי ביוננוף, מכולת-העל הקרוב אל ביתי. על מעדפי המכולת היו שמנים רבים של חברת בורגס, יצרן שמני זית ספרדי ידוע. היה שם למכירה בקבוק שמן זית ליטר אחד ב-20 ש"ח בלבד. ישנם גם שמנים מסוגים זניים שונים ב-10 ש"ח לחצי ליטר כתית מעולה. אינני מפרסם את זה כדי לשתף אתכם בגרופון האחרון של יוחננוף, אלא כדי להצביע על תופעה בין לאומי חשובה שתשפיע עלינו.

אמנם מדובר בתערובת שמן זית ולא ב-100% כתית מעולה, אבל כאן לא מדובר ביצרן טורקי בגרוש שמדלל שמן זית עם שמן סויה, אלא באחד המותגים המובילים בעולם שמוכר שמן זית טהור. שמן זה שקניתי הינו תערובת של שמן זית כתית מעולה מעורב עם שמן זית מזוקק. הערך התזונתי דומה מאד לשמן 100% כתית מעולה. כאשר מוכרים שמן זית באיכות ירודה מעורב בשאריות חמניות הנקרא "שמן מאור", משלמים מחיר כמעט זהה. בשבת השוותי בין השמנים בהדלקת נרות, ושמן בורגס דלק יפה יותר ויותר זמן מ"שמן מאור". הטעם שלו בסדר, ואפשר לבשל בו ללא בעיה.

רק לפני שנה שנתיים שילמנו 50 ש"ח או יותר עבור ליטר שמן זית. המותגים הנחשבים גבו מחירים ממש גבוהים. היום אפשר למצוא בקלות ב-25 ש"ח. מה קרה?

השקל התחזק מעט מול היורו והדולר, אבל זה קרה לפני שנתיים. מאז כוחות היחסים של המטבעות די יציבים. גם לא היה שינויים גדולים מאד בכמויות הזתים בעולם, מדובר בכמויות נורמליות.

שמן זית למאכל, ייצור עולמי

לדעתי ירידת מחירי שמן הזית הם תוצאה של משבר האירו. לפי נתוני ארגון החקלאות והמזון של האו"ם שמו"ם, מרבית שמן הזית מיוצר בשכונה שלנו. נתעלם מהמדינות המוסלמיות לרגע (ייצוא קטן יחסי) ונגלה שכמעט כל שמן הזית בעולם מיוצר במדינות שנמצאות כרגע במשבר כלכלי ללא אופק פתרון. החברות המסחריות במדינות אלו מאד מוטרדים ומסתכלים עכשיו לא על רווח למניה ברבעות הקרוב, אלא על שרידות לתווך הארוך. האם החברה תתקיים בעוד שנה? האם תהיה פרנסה לעובדיה? האם לא כדאי לחברה הספרדית להרוויח מעט מלא להרוויח כלל?

93% מייצור שמן הזית העולמי (בניכוי הארצות המוסלמיות) מקורו במדינות דרום אירופאיות בעיתיות. היום אנו רואים ירידה מאד גדולה במחירי שמן הזית, מחר נראה אולי צניחות במחירי היין. אנחנו צריכים להתרגל לעולם בו אירופה חלשה כלכלית ומוצריה זולים.

אם יש לך משכנתא ומצבך הכלכלי איתן, מחיר הזית העולמי זועק: מחזר אותי.
צרו עמי קשר לדבר על איך לחסוך מאות אלפים על המשכנתא שלך.

מדוע לא נותנים לי מספיק זמן להגיד שאמרתי לכם

רק לפני מספר ימים אמרתי שייתכן ביוון לא תהיה מרוצה מנדיבות העולם.

עכשיו הם רוצים משאל עם בו הם ייבחרו לברוח מחובותיהם.

אולי ממשלת יוון תתפטר. אולי יהיו בחירות כלליות במקום משאל עם.

אינני איש הימורים ולא ממש מבין משמעות הדברים. מהסתכלות ראשונית, קל להבחין בין ההבדל בין יוון למדינות אחרות. כדי להבין את משמעות המספרים, הרצתי שתי סימולציות.

אילו הייתי מהמר 100 ש"ח שיוון תפרוש מן המטבע המשותף (פחות או יותר תוצאה של אי-קבלת תוכמית ההצלה) תקבל רק 116 בחזרה (רווח של 16 בלבד).

אינני מאמין באירו. אני כותב על זה כבר שנים. כנראה שגם המוח הקולקטיבי של מהמרים בעולם חושב שיוון הולכת לבחור בפשיטת רגל במקום צימצומים.

זה ישפיע על המשכנתא שלכם.

תוריד 500 ותוסיף 1000, מה תקבל?

שאלה זו איננה שאלה של מתמתיקה מתוחכמת. התשובה הינה שאתה מקבל 500.

היורוקרטים חושבים שכלכלת העולם הינה משחק. זה אינו משחק או

 תוכנית ריאלתי, אלא העולם האמיתי. משחקי האקלים והסוציאליזם

הורסות חיים. לא צריך להפטיע אותנו לראות את מצב הכלכלי שם

בשבוע שעבר מנהיגי האיחוד האירופאי הודיעו על תוכנית להצלת האירו. הרי תמצית התוכנית להבנתי: קרן בשם המוסד למיצוב הפיננסים באירופה יוגדל בערך של טריליון אירו. בו זמנית הם ימחקו חובות של מדינת יוון בסך 500 מיליארד אירו. משמעות הדבר היא שבנקים באירופה מסכימים לקבל חצי הערך הנקוב של אגרות חוב יווניות. נשמע רע, אבל כאשר החלופה היא לקבל 0 אירוסנט לכל אירו, חצי נשמע סביר. 

[איכשו היוונים חשבו שעסקה זאת איננה מטיבה עימם. אילו הבנק שלך היה מתקשר אליך ואומר לך, "אנו מצטערים שאינכם יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא מפני שאתה מבזבז יותר מדי על חופשות סקי, סיגריות ורכב 4X4 שעדיין לא ראה איך נראה צד השני של שולי הכביש, אין בעיה. הבה נגיד שאתה חייב לנו רק 500 א' במקום 1 מ'.]

כמה אירו קיימים בעולם? לשאלה פשוטה זו אין תשובה פשוטה. יש לנו מספר דרכים למדוד את כמות הכסף. המדד הקרוי M3 הינו המדד הכוללני ביותר והמתאים ביותר לדיון הנוכחי שלנו. אפשר לראות את הכמות הרשמית של אירות בעולם במסמך זה, שפורסם על ידי הבנק המרכזי של האיחוד האירופאי. המספר שאנו מחפשים נמצא בתחתית הדף האחרון: 9,817,812,345,678 פחות או יותר. הם עומדים למחוק כ-500 מילארד ולהוסיף עוד טריליון. בסוף הם ידלדלו את המטבע הדליל בעוד 5%.

בטווח הקצר, זה עשוי לחזק את האירו ולמנוע המשך הדרדות בשווקים.  כבר לקחו בחשבון את האפשרות של כשלון המטבע, אז "הצלתו" ע"י דילול של 5% נחשב לחדשה טובה. בטווח הארוך, אלה חדשות מאד רעות. הדרך להתמודד עם בעיות מבניות באירופה איננה הדפסת כסף, אלא צימצום עצום של תוכניות סוציאליסטיות ("חברתיות"). במקום למחוק חובות, הם צריכים למחוק תוכניות ממשלתיות. בימים בהם יושבי אוהלים דורשים יותר הוצאה ממשלתית ופחות חרות, לא פשוט להיות ממשלה שמבשרת להמונים שעליהם להיות חופשיים ולא לדפוק בדלתות הממשלה לכל חולי מזערי. אם עלה להם 5% רק להציל את יוון, כמה יעלה כאשר מדינה אמיתית כמו איטליה או ספרד ייכשלו. כמה אירות הם ידפיסו אז?

אירופה חנקה צמחית עסקית ומדעית ברגולציה מיותרת. הם הקריבו יזמות על מזבח שיתוף פעולה אירופאי ומדע חובבני. במקום להדפיס עוד כסף, למה לא פשוט להפסיק תוכנית מגוחכת זו, חסכתי להם כבר 500 א' אירו! בקלי קלות אפשר למצוא עוד 1000 תוכניות, חלקם הרבה יותר יקרות, ולהציל את יוון יותר מהיר ויותר נכון.

שינוי האקלים ו-תעשיות ירוקות ביזבזו טריליונים והרסו כלכלות. אם אינך עוקב אחרי הנעשה בארה"ב, תחפשו את Solyndra

זוהי דוגמא אחת בלבד שאילו לא היה נכון, היה ממש מצחיק. לצערינו המצב באירופה חמור יותר.

הדרך להצלחה איננה קלה, ואיננה מובטחת. ייתכן שלא ניתן לפרק את כל תוכניות החברתיות בזמן קצר, אבל חייבים להתחיל. חשוב יותר, הם צריכים להסיר את המגבלות המלאכותיים שהרסו את התעשייה והמדע האירופאי. האם הם מסוגלים לעשות זאת? לצערי, אין לי אימון בהם.

האירו ממשיך להיות מטבע עלוב, ואנו מאמינים בהמשך הדרדרותו למשך זמן. יכול להיות עדיין פירוק מלא של המטבע.

למי כדאי למחזר עכשיו

האם הגיע העת למחזר? לחלק מלקוחותינו יכול להיות תשובה חיובית לשאלה זו.

לרובכם באמצע הדרך, זהו זמן טוב לשבת במקום. אם מעניין אותך לחסוך כמה מאות שקלים לחודש, זאת לא ההזדמנות. אבל אם:

• אתה יודה בוודאות שטוב לך במקום, והסיכוי שתצטרך לבצע מיחזור / סילוק משכנתא נמוכים. או, 
• מתאים לך השקעה יומרנית מעט וייתכן שתצטרכו למחזר שנית בזמן הקרוב. או, 
• יש לך משכנתא יחסי קטנה לערך הבית וברצונכם לנצל את ההון העצמי להשקעות נוספות

יכול להיות שזה הזמן המתאים ביותר שתראו הרבה זמן לנצל את תנאי השוק. אתיחס כאן רק לשני התנאים הראשונים. אם הקרטריון השלישי מתאים לך, אנא קראו מאמר זה.

נפילת היורו, זכויות שמורות לעצמאי הבריטי

שוק הנדל"ן עומד במקום כעת. אם תראו ציטוטים בעיתון כגון "ירידה של 20% בהיקף המשכנתאות" דעו לכם שהם באמת מתכוונים ל-80%, אבל חוששים מלהפחיד שוק מבולבל ממחאות לא ברורות. בינתיים האוהלים קופלו, אבל הבנקים עדיין ריקים. באופן די אירוני, שונאי כוחות השוק הסוציאליסטיים גורמים לירידות גדולות בחלק של המשכנתאות כתוצאה מאותם כוחות שוק.

ישנה הסתייגות אחת גדולה: השנה המפקח על הבנקים שינה הרבה מאד מתקנוני המשכנתא, ועשוי להיות מצב בו לא ניתן לחזור לתמהיל משכנתא הנוכחי שלכם לאחר זמן מה, במיוחד אם אתה אחד מלקוחותינו הותיקים. לדוגמא אם המשכנתא נוכחית שלך הינה 80% פריים, לאחר מיחזור נוכל לתת לך רק 33%. יכול להיות שיש לנו כמה דרכים לעקוף את זה או שזה אפילו מתאים לך, אבל זהו המצב הנוכחי. אבל עכשיו יש לנו יכולת להשיג ללקוחותינו הלואות ארוכות תווך בריבית קבועה לא צמודה למדד במחירים נמוכים מהמומצע הרב שנתי של הפריים. אם אתה מרגישים שאתם לא תעברו בית עוד הרבה זמן, הלואות אלו מתאימות לך וכדאי לעבור. הרווח אינו מיידי, אלא לאורך שנים. כמו תמיד, מאד חשוב שאנחנו ננהל את המשכנתא מההתחלה עד לסוף.

הקבוצה השניה יכולה לנצל התפוררותו המתמשכת של היורו ע"מ להוריד את החוב שלהם. כמו קודם, היום עלינו להגביל את ההלואה שלך לשליש צמוד יורו. אבל יכול להיות שהיורו יחלש בעשרות אחוזים. לאורך שנים אני ממליץ לקחת לפחות חלק של משכנתא צמוד ליורו. לפני בדיוק ארבע שנים כתבתי שזהו הזמן להצמיד חובות ליורו. מי שלקח משכנתא מיליון ש"ח בזמן שכתבתי את המאמר ההוא, בתשלומי ריבית בלבד, חובו היום היה עומד על 873 א' ש"ח. אילו היית נוטל אותה משכנתא צמוד לדולר, היית חייב היום 940 א' ש"ח. הלואה צמוד מדד היה שווי החוב היום 1.14 מ' ש"ח.

האם היורו סיים את התדרדרותו? נדמה לי שלא. אינני רואה שום חוזק לתווך הארוך של היורו. ראיתם שאיטליה מתחננת בפני סין לרכוש את האגחי"ם שלה? המצב בירו כל כך רע שמדינות כמו ברזיל מטיפים מוסר לאירופאים. ראו כאן לדוגמא.

לדעתי ייתכן מצב בו היורו מאבד 20% מערכו מול השקל בשנה הקרובה. זהו זמן מאד נח להצמיד חובות אליו.

צרו קשר עימנו ע"מ לעדכן את המשכנתא שלך.